4月28日晚8時，有媒體披露：從銀行和中介處獲悉，北京地區(qū)新房、二手房房貸政策再次收緊。自5月1日起，部分銀行的新房、二手房的首套房執(zhí)行基準利率，二套房則在基準利率基礎(chǔ)上上浮20%。

這條消息意味著：央行針對樓市的“定向加息”已經(jīng)拉開了序幕。

什么是定向加息？

所謂“定向加息”，有兩重含義：

第一，由于各城市樓市情況不同，所以全國實施了“分城施策”的調(diào)控手段。北京這類熱點城市，將受命針對樓市加息；

第二，同一個城市，針對不同檔次的購房者，也將實施不同的利率。

而這種針對特定城市、特定購房人群的加息和差異化利率，未來極有可能在全國推廣。因為三四線城市去庫存仍然在進行，全面加息涉嫌“一刀切”。定向加息之后，享受不同檔次利率的購房者，其利息支出將差距巨大。

比如同樣貸款300萬元，時間為20年，采用等額本息還款方式：

1、如果享受貸款利率85折優(yōu)惠，則月還款為18441元，累計總還款442.6萬元；

2、如果按照貸款利率基準利率，則月還款為19633元，累計總還款為471.2萬元；

3、如果按照貸款利率上浮20%，則月還款為21286元，累計總還款為510.9萬元。

最低和最高的月供差距達到2845元，總還款差距達到68.3萬元。而且，未來如果央行不斷加息，1.2倍利率的“手銬”你要一直戴下去。

可見“定向加息”對于樓市的殺傷力極大。這種做法，很有可能成為“樓市調(diào)控長效機制”的組成部分。“房子是用來住的，不是炒的“！悄然之間，國家從供給側(cè)（增加土地供應）和需求側(cè)（從資金方面抑制炒房需求）兩端，扼住了樓市咽喉。

北京樓市告急：13個區(qū)8個下跌

從“處女貸”、“離婚貸”、“學區(qū)房新政”，增加土地供應，以及對商辦物業(yè)的毀滅性打擊，到“樓市定向加息”……北京樓市調(diào)控不斷升級！北京樓市行情也正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

北京：北京樓市行情正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)。據(jù)悉，北京部分二手住宅出現(xiàn)降價，同一樓盤中個別房源降價幅度超過10%；多家大牌二手房中介關(guān)閉了一些自家門店。

鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示：北京13個區(qū)中有8個區(qū)的房屋均價已下跌，東城區(qū)、西城區(qū)、石景山、朝陽、豐臺、通州房價均價下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%，其中在鏈家系統(tǒng)內(nèi)成交量排名前20小區(qū)已有9個小區(qū)房價下跌，如新龍城、加州水郡、蘋果派房價已下跌8.2%、5.1%、3%。個別房源降價400萬元。

其他城市目前房價也不容樂觀。

上海：據(jù)統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)控政策的持續(xù)作用下，上海房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)快速上升的勢頭。數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價格環(huán)比2月下跌了0.1個百分點。

深圳：Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，自從去年11月份以來，深圳新房的成交量已經(jīng)連續(xù)5個月下滑，其中，3月份月度成交量803套，創(chuàng)下2011年9月有數(shù)據(jù)以來的新低。此外，深圳房價也在下降，從去年10月開始，價格環(huán)比指數(shù)已經(jīng)連續(xù)負增長5個月。

在嚴調(diào)控下，樓市入冬遠不止這些城市，三四線部分城市也在跟進……

系列調(diào)控措施中，有一類房子受到的沖擊尤其嚴重！

在今年春節(jié)后，北京開始嚴控學位房。措施主要有兩個方面：

第一，是搞大學區(qū)制，區(qū)內(nèi)抽簽獲得學位，讓更多的小區(qū)來攤薄“學位紅利”；空掛戶、集體戶、戶口掛靠等情形，不能獲得學位。

第二，收緊學位房的定義，過道房、車庫房，及租住違法建設(shè)房屋、辦公用房、地下室、多人合租等情形，均不作為入學資格條件。

學位房中有一種最詭異的房型——“過道房”。對于“過道房”，今年3月北京的最新規(guī)定稱：

一律不能辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、不準上戶口、不作為入學資格；平房的“過道”應在不動產(chǎn)登記中標注；嚴控住宅平房一間擅自分割為多間的行為。

有媒體在28日報道，上述規(guī)定已經(jīng)在海淀區(qū)實施。至于其他區(qū)，也肯定不能例外。

種學區(qū)房、學位房的調(diào)控殺傷力不容小覷。以“過道房”為例，新政全面實施之后，這類“房子”首先失去了學位，其次不能轉(zhuǎn)移登記，不能落戶口。如此一來，一平米15萬元的單價，至少腰斬一半。

樓市的調(diào)控仍在繼續(xù)，對于樓市，短線（2到3年）樓市需要入冬，長線來說穩(wěn)中向好應該是大趨勢。而投資者在購買房子時，不能過度追求學位等特殊性因素，要綜合考慮才不至于被調(diào)控大潮裹挾。房子不是拿來炒的。