隨著城市化進(jìn)程的加快，城中村拆遷使農(nóng)村土地身價(jià)倍增，農(nóng)村房屋買賣糾紛案件日益增多。近日，記者了解到這樣一起案例，對拆遷過程中遇到的類似矛盾或許有借鑒意義。

據(jù)悉，村民王某將其房屋轉(zhuǎn)讓給外村人員吳某，建成了5層樓房。后吳某把該房屋的4樓、5樓單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給外村人員錢某、李某。去年該社區(qū)開展了城中村改造工作，四方為拆遷安置賠償問題發(fā)生爭議。

當(dāng)?shù)厝嗣裾{(diào)解委員會(huì)獲悉后主動(dòng)承擔(dān)了該糾紛的調(diào)解工作，厘清錯(cuò)綜復(fù)雜的法律關(guān)系，明確上述合同均為無效合同，原戶主王某是被拆遷安置賠償?shù)闹黧w。為不影響城中村改造進(jìn)度，調(diào)委會(huì)充分權(quán)衡買賣雙方的合法利益，通過多次釋法說理、宣傳講解，四方就爭議事項(xiàng)達(dá)成一致，由王某返還并適當(dāng)補(bǔ)償吳某、錢某、李某相關(guān)款項(xiàng)，該款由有關(guān)方面按照拆遷協(xié)議規(guī)定直接支付，同時(shí)由王某與城改指揮部簽訂房屋征收協(xié)議，完成該房屋征收。

浙江近遠(yuǎn)律師事務(wù)所王晶律師表示，根據(jù)《土地管理法》，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)。國務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；2004年12月24日，國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。由此可見，國家不允許宅基地使用權(quán)向集體經(jīng)濟(jì)組織之外的城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住房的房屋買賣合同當(dāng)屬無效。本案中房屋的買受人吳某、錢某、李某均不是該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其簽訂的房屋買賣合同均無效。

關(guān)于合同無效后的處理，《合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中當(dāng)?shù)厮痉ㄋ谌婵紤]合同無效對當(dāng)事人的利益影響，尤其是買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失等因素，進(jìn)行了妥善調(diào)解，符合合同無效的相關(guān)法律規(guī)定精神。