高房價和過去較長時間的房價上漲預(yù)期，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟中多種問題和困境的一個“糾結(jié)點”。

關(guān)于房產(chǎn)稅的討論，一定要建立在準確認識其政策定位的基礎(chǔ)上。為什么要啟征房產(chǎn)稅，征收房產(chǎn)稅的政策目的是什么？只有對這一根本問題有了準確認識，接下來細節(jié)性的、技術(shù)性的討論才有意義。

房產(chǎn)稅不是調(diào)控房價的政策工具

房產(chǎn)稅的目的不應(yīng)該是為了調(diào)控房價。去年以來，一線城市以及部分二線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新一輪上漲熱潮，個別城市甚至再一次考慮通過限購等措施來 遏制房價上漲。在這樣的背景下，有觀點認為，現(xiàn)在推出房產(chǎn)稅正好可以防止房價過快漲。這種把房產(chǎn)稅作為調(diào)控房價的政策工具的想法，從邏輯上是站不住腳的。

一方面，稅制設(shè)計是一項關(guān)乎長遠的基礎(chǔ)性制度建設(shè)工程。尤其是像房產(chǎn)稅這樣涉及重點行業(yè)、牽扯經(jīng)濟全局的稅種，更是如此。一旦通過立法程序推出，就 將是長期有效的，不可能輕易作出調(diào)整。而宏觀經(jīng)濟則是有周期的，房價作為一種資產(chǎn)價格也具有明顯的周期性。用長期的、制度性的法案作為短期的、不確定性的 宏觀調(diào)控工具，本身就不合理。即便在當下取得一時成功，在未來更長遠的時間里也會付出代價。

另一方面，即便退一步，認同通過房產(chǎn)稅來遏制房價上漲這一“善良”的主觀愿望，啟征房產(chǎn)稅也不一定是好的選擇。從經(jīng)濟學(xué)的角度而言，判斷一項政策好 不好，不能看政策制定者的初衷是不是好的，而要看該項政策能否實現(xiàn)政策制定者所希望達到的目的。回顧中外經(jīng)濟史，因為“善良”的政策反而導(dǎo)致惡果的案例并 不鮮見。不論從理論上、還是實證上，房產(chǎn)稅都無法起到遏制房價上漲或是降低房價的效果。

開征房產(chǎn)稅帶來的“稅收楔子”會按照供給彈性和需求彈性以一定的比例，分攤到買房人和賣房人身上，最終的均衡含稅價格不僅不會降低，甚至還可能高于沒有房產(chǎn)稅的情形。實證研究也表明，上海和重慶兩地房產(chǎn)稅試點沒有能夠起到顯著的調(diào)控房價的作用。

房價的高低取決于供給需求關(guān)系。目前，房價普遍上漲的階段已經(jīng)過去，轉(zhuǎn)而呈現(xiàn)地域分化的格局。

北上深等城市房價持續(xù)上漲，本質(zhì)上是因為供給滿足不了需求，是一個短缺市場。造成短缺的愿意，一方面是因為土地供給政策的限制，另一方面是由于城市 規(guī)劃不合理導(dǎo)致的低容積率和低土地使用效率。這些才是一線城市房價過快上漲的“病根”所在。想要用房產(chǎn)稅來治療這些病根，是緣木求魚，甚至還會帶來副作 用。正確的做法，應(yīng)當是在土地供給和城市規(guī)劃上下功夫。

而在大部分三線及以下城市，房價繼續(xù)大幅上漲的動力并不強烈。對于這些城市，房地產(chǎn)的主要壓力是“去庫存”，通過房產(chǎn)稅來調(diào)控這些地方的房價更是無從談起。

高房價成為經(jīng)濟發(fā)展的“糾結(jié)點”

客觀上，高房價和過去較長時間的房價上漲預(yù)期，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟中多種問題和困境的一個“糾結(jié)點”。因為高房價，制造業(yè)的勞動力成本隨之上升，原有 的比較優(yōu)勢在失去，面臨著產(chǎn)業(yè)和就業(yè)流出的危險；因為房價上漲，大量資金由實業(yè)向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移；因為持久的房價上漲預(yù)期，貨幣政策的傳導(dǎo)機制阻塞，逆周 期調(diào)控的效果越來越差。同時大量資金沉積在房地產(chǎn)上，長遠來看也會增加整個金融體系的風(fēng)險；因為高房價，一線城市的很多年輕人不堪重負、倍感焦灼，不得不 放棄理想和留在大城市的機會，開始出現(xiàn)了向二三四線城市回流的現(xiàn)象；因為高房價，城鎮(zhèn)化進程受阻，數(shù)以億計的農(nóng)民工居無定所，家庭長期兩地分離，帶來一系 列的社會問題。更重要的是，因為房價上漲，中國社會的收入不平等和財產(chǎn)不平等日益加劇。房地產(chǎn)甚至已經(jīng)成為一道無形的鴻溝，把人群分為有房者和無房者兩 類。

特別值得重視的是，由房價上漲導(dǎo)致的一系列問題，往往并非由于人與人之間能力、勤奮度、智力的差異造成，而通常是由運氣、政策等非主觀因素決定。一 條馬路兩側(cè)，三年前完全一樣，僅僅因為城市規(guī)劃的原因，三年后一側(cè)的居民獲得了兩三套回遷房，成為百萬富翁、千萬富翁，而另外一側(cè)仍舊是低矮的平房，每月 三千塊錢工資收入。這樣的現(xiàn)象在過去十多年的城市建設(shè)熱潮中屢見不鮮。如果任由這種趨勢發(fā)展，社會的公平感、正義感會被扭曲，年輕人依靠勞動和智慧創(chuàng)業(yè)興 業(yè)的熱情會遭受打擊，人們會感覺無所適從。

房價上升、房地產(chǎn)的增值很大程度上來自于全國經(jīng)濟發(fā)展水平的提升，來自于所在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的提升，來自于周邊學(xué)校、醫(yī)院、劇院、商場等配套設(shè)施的完善，以及貨幣金融環(huán)境的變化。這是經(jīng)濟學(xué)上典型的“外部性”問題。這種由外部性帶來的收益應(yīng)當有一個合理的分享機制。

出于公平正義方面的考慮，對套數(shù)或者人均住房面積超過一定標準的對象征收房產(chǎn)稅具有合理性。但不應(yīng)普遍征收，特別是在目前的經(jīng)濟形勢下，普遍征收房產(chǎn)稅弊大于利。

相比房產(chǎn)稅，新一輪房改才是根本之策

即便如此，房產(chǎn)稅的作用不應(yīng)被高估。對于促進社會公平正義、建立合理的“外部性收益”分享機制而言，房產(chǎn)稅的作用仍然是非常有限的。根本之策是要啟動新一輪住房體制改革。

1994年，我國開始深化住房體制改革，當時面臨的首要問題是房地產(chǎn)市場缺失。改革的主要措施就是實行住房商品化，這帶來了接下來二十多年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的繁榮。房地產(chǎn)不僅成為拉動中國經(jīng)濟增長的重要引擎，同時也成為地方財政收入的重要來源，可謂功不可沒。

二十多年之后，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的形勢與1994年房改時面臨的形勢已經(jīng)完全不同了，中國經(jīng)濟的大環(huán)境也與當時大不相同。因而，“新一輪房改”的首要出發(fā)點，就是對房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟全局中的作用進行重新定位。新定位的核心在于明確以下兩點：

第一，要回歸住房本質(zhì)，降低房地產(chǎn)的金融屬性。房子是給人住的，這個定位不能偏離。為此還必須意識到，“新一輪房改”不是孤立存在的，不可能單獨完成，而必須與金融體制改革協(xié)調(diào)并進。在金融市場不發(fā)達、居民缺乏可靠優(yōu)質(zhì)投資品的情況下，降低房地產(chǎn)金融屬性只能是一句空話。

第二，要發(fā)展租房市場，探索靈活的產(chǎn)權(quán)制度，多種途徑實現(xiàn)住有所居。要促進租房市場建設(shè)，通過政府、企業(yè)和金融機構(gòu)的共同努力，形成一個活躍度高、 穩(wěn)定性強的租房市場，重點服務(wù)兩類人群：一類是剛畢業(yè)開始工作、處于職業(yè)生涯起步階段的年輕人，另一類是在城市打工的農(nóng)民工。另外，要給地方政府留出政策 空間，允許探索創(chuàng)新，允許試點，允許過渡性的臨時政策安排。積極探索“先租后買”、“租售結(jié)合”、“倒按揭”、“共有產(chǎn)權(quán)”、“過渡性產(chǎn)權(quán)”等多種形式的 交易創(chuàng)新和制度創(chuàng)新，在防范風(fēng)險的前提下，讓更多的家庭享受到穩(wěn)定的、與收入水平相適應(yīng)的住房服務(wù)。