中國消費(fèi)者協(xié)會發(fā)布了對當(dāng)前商品房買賣合同中突出存在的不平等格式條款以及容易對消費(fèi)者產(chǎn)生誤導(dǎo)的“陷阱”條款發(fā)布了點(diǎn)評意見,通過對相關(guān)法規(guī)的講解,幫助購房者對這些“霸王條款”進(jìn)行了詳盡剖析。
單方擴(kuò)大解約權(quán)
實(shí)例1:《××居商品房認(rèn)購書》中規(guī)定:“若乙方支付定金之日起十天內(nèi)未能依時(shí)簽署《商品房買賣合同》及交付首期房價(jià)款,則甲方有權(quán)單方面解除本商品房認(rèn)購書,并不退還定金。”
實(shí)例2:《××花園商品房認(rèn)購協(xié)議》中規(guī)定,“認(rèn)購方應(yīng)在2003年×月×日之前前往簽訂《商品房買賣合同》,逾期者視同違約,開發(fā)商不另行催告,本協(xié)議自然作廢。”
點(diǎn)評意見:訂立或解除合同必須在當(dāng)事人自愿前提下進(jìn)行,任何一方不得擅自變更或者解除。按最高人民法院的司法解釋,在商品房買賣中,買受人遲延履行債務(wù),出賣人要進(jìn)行催告,催告后,買受人還有三個(gè)月的寬限期,如在此期限內(nèi)仍未履約,方可解約。此外,條款中所謂“違反任何條款”、“未能依時(shí)簽署”等內(nèi)容都不具體明確。這種做法客觀上隱瞞了導(dǎo)致不能簽訂購房合同的多種情況,如不可抗力、意外事件、經(jīng)營者自身責(zé)任等,故意排除了消費(fèi)者與經(jīng)營者協(xié)商或經(jīng)催告履行債務(wù)的可能。上述格式條款加重了消費(fèi)者責(zé)任,單方擴(kuò)大了經(jīng)營者解除合同的權(quán)利,剝奪了消費(fèi)者依法變更、解除合同的權(quán)利,侵害了消費(fèi)者的公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)!
任意使用免責(zé)權(quán)
實(shí)例:某房地產(chǎn)公司制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》中規(guī)定:非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于:政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時(shí)告知買受人即可據(jù)實(shí)予以延期交房。
點(diǎn)評意見:在上述原因中,有的確實(shí)可以作為免責(zé)事由,如不可抗力等,但也要甄別情況實(shí)行部分或全部免責(zé)。有些則純屬開發(fā)商自身或第三方原因造成,如承建商施工誤期、因技術(shù)上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決導(dǎo)致的延誤等,這種情況下應(yīng)由開發(fā)商向購房人承擔(dān)違約責(zé)任。其實(shí)像高考期間停工、辦證行為滯后等內(nèi)容是開發(fā)商可以預(yù)料并提前做好準(zhǔn)備的,不能作為免責(zé)事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的,開發(fā)商應(yīng)向消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任,再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴(kuò)大自己的免責(zé)范圍,將第三方對開發(fā)商違約的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上,使開發(fā)商的逾期行為不必承擔(dān)任何責(zé)任。
違約責(zé)任不對等
實(shí)例:某消費(fèi)者投訴稱在購房時(shí)所簽購房合同中違約責(zé)任一欄有這樣一則內(nèi)容:“(1)甲方須于××年×月×日前將房產(chǎn)交付使用,甲方若延期交房,則每遲交一個(gè)月,按乙方已付房款3%計(jì)算罰金,付給乙方作賠償。(2)乙方若未按期限向甲方繳清房款,視為違約,甲方有權(quán)從乙方已交購房款中,扣罰10%的金額作違約金,同時(shí)不予辦理進(jìn)戶手續(xù)。”
點(diǎn)評意見:上述格式條款對合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對等。經(jīng)營者延期交房必須等一個(gè)月后方計(jì)算罰金,且額度僅為消費(fèi)者已付房款的3%;消費(fèi)者若未按期交付房款,則立即視為違約,并扣罰消費(fèi)者已交購房款的10%作違約金。由于商品房的標(biāo)的額大,雙方承擔(dān)的違約金數(shù)額相差懸殊。這種條款的實(shí)質(zhì)是設(shè)置陷阱,加重消費(fèi)者責(zé)任,減輕經(jīng)營者責(zé)任。違反了法律的公平原則,消費(fèi)者可依法申請人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。