強三四線城市仍然是房企投資關(guān)注的熱點。

由于一線城市新建項目預(yù)售證發(fā)放速度和價格遭遇嚴(yán)控，其周邊城市關(guān)注度開始趨高，大量房企進駐并令當(dāng)?shù)貛齑嫒セ涌臁?/p>

來自第三方機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，比如江蘇省大部分城市短期內(nèi)去庫存周期降到10個月以內(nèi)。

不少房企最近拿地也傾向這類強三四線城市。3月8日下午，泰禾集團發(fā)布公告稱，其下屬全資子公司以合計約21.1億元，分別接手濟南市章丘地塊70%股權(quán)、東都國際項目以及杭州富陽銀湖野風(fēng)山項目部分大股權(quán)進行開發(fā)建設(shè)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，過去兩年樓市利好政策不斷，購房門檻得到進一步降低，購房者熱情逐步提高；2016年10月后隨著熱點城市逐步推出樓市新政，和外來炒房團等多重因素影響，長三角一線、強二線城市周邊城市已經(jīng)呈現(xiàn)庫存降低，投資加快進入的跡象。

根據(jù)同策監(jiān)測的江蘇16個三四線城市商品住宅來看，平均存銷比為6.79個月，表現(xiàn)溫和。在2016年尤為寬松的政策環(huán)境下，外加寧鎮(zhèn)揚一體化，鎮(zhèn)江成為投資客新寵。鎮(zhèn)江住宅產(chǎn)品去化周期逐步縮減為8.6個月，達(dá)到歷史最低。因此，同策咨詢預(yù)測2017年市場將持續(xù)以去庫存為主旋律，庫存量會進一步縮減。

強三四線庫存下跌

來自多家第三方機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，江蘇、浙江省內(nèi)多個三四線城市去化周期在縮短。

比如，蘇州市GDP穩(wěn)步上升，外來人口占據(jù)較大比例，人均收入逐年增高，城市化率遠(yuǎn)超全國平均水平。

近五年蘇州市商品住宅市場整體處于供不應(yīng)求狀態(tài)，成交均價逐年攀升，商品住宅庫存逐年遞減，目前庫存主要集中于公寓以及聯(lián)排別墅。

多家機構(gòu)指出，該市2015年商品住宅市場成交量達(dá)1000萬量級，2016年回歸800萬量級，預(yù)計未來成交量在700萬-800萬量級。2016年成交均價接近20000元/平方米，預(yù)計未來成交均價將靠近30000元/平方米。

昆山與蘇州同理。近五年昆山商品住宅市場呈波動上漲趨勢，2016年成交量達(dá)到551.41萬平方米的歷史最高值；2016年銷售金額667.79億元，環(huán)比上升46.21%。經(jīng)歷投資資金涌入后，當(dāng)前昆山庫存量處歷史低值，主要集中在普通住宅。

另一個值得關(guān)注的城市是鎮(zhèn)江，去年底至今，鎮(zhèn)江樓市成交量上漲明顯，尤其是2月成交量遠(yuǎn)超1月的2290套，同比增長超過300%。截至2016年12月，鎮(zhèn)江市區(qū)可售商品住宅庫存去化周期約8.6個月。

庫存在2016年降至新低、土地緊缺，是多名業(yè)內(nèi)人士對江浙地區(qū)強三四線城市的總結(jié)。如紹興、海鹽等城市，已出現(xiàn)土地供應(yīng)節(jié)奏跟不上房企投資與商品房去化節(jié)奏。

浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛此前曾做過一項調(diào)查，認(rèn)為浙江部分三四線城市，如嘉興、嘉善受到一線城市上海、強二線城市杭州等的外溢作用，出現(xiàn)成交量價齊升，多年庫存幾乎被一掃而空。而更多的三四線城市則表現(xiàn)為量增價穩(wěn)。

房企瞄準(zhǔn)外溢城市

與此同時，在溫州、寧波、麗水、衢州、德清、義烏等城市，房企開始集中儲備土地。

比如2016年德信地產(chǎn)在這些城市拿下19幅土地，總儲備貨值達(dá)到350億元。號稱“深耕三四線城市”的中梁地產(chǎn)，僅2016年上半年就在17個城市獲取28個項目，投資金額逾百億元，其中浙江省內(nèi)城市（除杭州外）占80%以上，在主戰(zhàn)場溫州拿下6宗地，并首次進入嘉興、舟山、衢州等城市。

前述去化加快的城市鎮(zhèn)江，目前已有中南集團、招商地產(chǎn)、雅居樂、旭輝等知名房企入駐。

在江蘇省多個三四線城市中，常州聚集較多全國品牌房企，包括新城、路勁、星河、融創(chuàng)等。也因此，常州的新房成交在最近兩年，遠(yuǎn)超供應(yīng)面積。2015年常州供應(yīng)321.45萬平方米，成交545.8萬平方米；2016年供應(yīng)364.15萬平方米，成交676.79萬平方米。

這些三四線城市的土地成交價正被外來投資拉升。

如無錫在2014年、2015年土地供應(yīng)較少，片區(qū)土地成交價格較低；但在2016年土拍中，成交量大幅上升，成交均價拉升至之前的4倍。

一名房企投資部人士透露，此前根據(jù)市場調(diào)研，發(fā)現(xiàn)長三角區(qū)域的三四線城市里，改善需求將會在今明兩年釋放，如果在去年開始提前布局投資了三四線城市，或許能抓住一波行情。

“加上一二線城市的投資與居住溢出效應(yīng)，在一線城市周邊的城市，今年的土地供應(yīng)就更值得關(guān)注。”這名人士指出，比如嘉興，今年的供地計劃還未公布，但不少房企已經(jīng)比較關(guān)注，認(rèn)為今年會加大供應(yīng)，從而消化部分從一線城市溢出的投資或居住需求。