從2015年8月開始，通州在原有北京住宅限購的基礎上，執(zhí)行區(qū)域版的升級限購政策。如今，整整一年過去了，在這期間，不僅僅是住宅，通州的商住項目也被納入限購范疇，通州也成為全國樓市中最特殊的區(qū)域。

但即便如此，在行政副中心的利好下，全國最嚴限購也無法抑制通州房價的脫韁上漲。數(shù)據(jù)顯示，限購一年里，通州樓盤價格整體漲幅在50%左右，雖然決策層不斷放出通州要進一步控制房價的信號，但仍有近七成的受訪者表示，仍舊相信通州未來的規(guī)劃發(fā)展和升值潛力。

限購一年 通州成交縮水超七成

上周末，許久未有新盤入市的通州，推出了一個服務類公寓項目光大新北京中心，該項目共計推出不到200套房源，但據(jù)開發(fā)商表示排卡人數(shù)已經(jīng)達到500多人。產品均為43-79平方米的loft產品，起價在200萬元左右，當天就全部售罄。

如此火熱的銷售，難道通州又要崛起？事實上受困于住宅和商住項目的雙雙限購，通州樓市的成交已經(jīng)跌入谷底，就連開發(fā)商自己也承認，這樣符合規(guī)定不限購的服務類公寓，剩余數(shù)量也并不多。

數(shù)據(jù)顯示，從2015年8月開始，通州開始執(zhí)行區(qū)域版的樓市限購政策。如今，整整一年過去，導致限購后的通州成交量劇減，月均成交套數(shù)僅為400套。

來自中原地產市場研究部的監(jiān)測顯示，從2015年8月執(zhí)行區(qū)域版限購政策伊始，通州新建商品住宅的成交量就開始下降，從2015年7月限購前的 1762套，到 2015年9月開始限購后僅成交了506套，再到2016年2月達到了歷史最低的單月277套。直到2016年3月起，伴隨著新一輪成交熱，通州新建商品 住宅的成交量雖有所回升，但平均也就在月成交300套到400套之間的水平，相比限購前大跌了約75%。

不僅是住宅，通州商住也在今年被納入“加強版限購”的范圍。今年5月5日夜間，通州又對商務型公寓和商業(yè)、辦公項目限購。政策規(guī)定購買通州區(qū)商務型 公寓，必須滿足本市住宅限購條件，商業(yè)和辦公項目不再對居民放開銷售。這將不少個人購房者擋在門外，商住成交量出現(xiàn)暴跌。數(shù)據(jù)顯示，限購政策出臺后三天， 通州商用公寓零簽約。限購一個月，通州累計公寓類簽約僅有13套，市場遭遇冰點。

量跌價漲 誰在支撐通州樓市

不過，成交量的下降并沒有引發(fā)價格的下跌，反而新盤售價在不斷提升。據(jù)北京青年報記者調查，上周末日光的新北京中心，整體售價約為4.5萬元/平方 米，其中高層部分的報價更是達到了5萬元/平方米，這個價格相比該項目今年3月入市時不到4萬元的單價，高出了15%左右。無獨有偶，將要推出新盤的華業(yè) 東方玫瑰，報價同樣也達到了5萬元/平方米，而該項目去年底售價僅為2.5萬元/平方米。

面對住宅和公寓的雙重限購，通州開發(fā)商為何還勇于提價呢？又是誰在高價買通州的房子尼？

在通州深耕多年的某房企銷售負責人告訴北青報記者，在通州實施雙限后，確實將不少傳統(tǒng)買家擋在了門外，但同時新的購房群體也浮出水面。

首先，由于行政副中心的建設，許多市屬機關單位和企事業(yè)單位都會搬遷到通州，這就帶來了不少潛在購買力，甚至也有一些企業(yè)在和項目談團購，解決住房問題。

其次，進行資產配置的人越來越多。目前，人民幣貶值，銀行信貸政策寬松，金融平臺也大行其道，錢放在手里就貶值，投資成為潮流，不限購的商住及二手房商住就成了這部分資產配置購房人的投資選擇。

第三，通州本地的換房置業(yè)需求，一些本地的換房置業(yè)，一買一賣的需求，成了許多新房項目重點開拓的客戶。另外，還有一個不容忽視的就是通州本地的拆遷戶。這類購房人手握現(xiàn)金，甚至經(jīng)常以全款購房。

2012年底在通州買房的張先生，由于將通州房屋出租，近期就頻頻接到中介電話，詢問是否賣房，并且均承諾全款。張先生向北青報記者透露，2012 年底，他以1.7萬元/平方米的價格買的華業(yè)東方玫瑰一套92平方米的兩居室，總價150萬元左右。如今在鏈家門店該戶型的毛坯掛牌價已經(jīng)達到了420萬 元，單價超過了4.5萬元/平方米。即便如此，中介仍向張先生表示，只要他愿意賣，很快就能成交，買家是拆遷戶，不差錢，愿意全款買房。

據(jù)了解，近年來通州土地供應的減少進一步加劇了通州可售項目的減少，在各類購房需求的沖擊下，即便是最嚴限購，也難以改變供不應求的現(xiàn)狀，同樣難以抑制樓市價格的上漲。

限購一年 價格仍漲了50%

來自北京中原地產市場研究院的監(jiān)測顯示，2016年7月，通州商品住宅整體簽約均價大約在35000元/平方米上下，相比去年同期23000元/平方米的均價，上漲了約50%。

針對“量跌價升”的態(tài)勢，中原地產首席分析師張大偉表示，由于政策等的利好因素，有購買資格的客戶和有可售房源的開發(fā)商對通州房源的價格都有上漲的 預期，市場價格必然會走向上行的。“不過，因為通州目前新建商品房住宅都非常有限，能夠簽約的庫存也處于近年的低點，所以成交量不會井噴。”

另外，張大偉還認為，即便通州大幅漲價，但在北京及燕郊大廠等周邊區(qū)域都大幅漲價的基礎上，通州的漲幅并不過分。

他認為，通州有利好也有政策約束，在這么嚴格的政策影響下，價格還漲了這么多，只能說這個利好太大，資金太多。對比北京全市價格漲幅，2016年六 環(huán)內的成交均價為4.4萬元/平方米，同比2015年的3.4萬元上漲了1萬元左右，漲幅在28%左右。而燕郊在過去的一年里，房價從2015的1萬元左 右，全面上漲到了現(xiàn)在的均價2萬元上下，部分項目甚至已經(jīng)開始超過2.5萬元觸摸3萬元大關，價格上漲幅度超過100%。

整體可以看到，通州的價格上漲是全北京最快的區(qū)域，但因為嚴格的限購約束，成交量低迷，市場價格漲幅依然屬于正常范圍。

近七成人仍看好通州未來的規(guī)劃潛力

雖然限購一年以來，通州樓市成交冰封，價格飛漲，但購房人對于通州未來仍舊充滿信心。根據(jù)媒體做的“副中心”限購一周年的問卷調查報告顯示，超過68%的受訪人認為，通州區(qū)域未來規(guī)劃仍有發(fā)展?jié)摿�。�?3%的受訪人認為，一旦有通州的購房資格，仍會優(yōu)先選擇購買住宅。

對此，業(yè)內人士認為，由于目前通州在售新盤并不多，供應量較少，這使得通州房價并未受到嚴格限購影響，仍然堅挺。隨著北京副中心建設，各項利好的落 地兌現(xiàn)，對房價也帶來了極大吸引力。以往，通州區(qū)商品住宅的成交均價比北京整體均價水平低10%-30%，而自2016年6月開始，通州房價已經(jīng)全面超越 北京樓市的整體均值。

此外，數(shù)據(jù)顯示，今年4月通州臺湖的房價還在3.5萬元/平方米，而近期即將開盤的幾個項目如城市之光·翡翠四季和臺湖銀河灣單價將達5萬元/平方 米以上，臺湖曾經(jīng)被認為是通州的價格洼地，如今已是通州新房的聚集地，目前通州15個在售新房中有近一半在臺湖，可以說通州已無價格洼地。

張大偉也認為， 對于通州來說，次中心的利好是非常明顯的，這種情況下，升級限購的確會明顯抑制市場成交量，但對于區(qū)域內的房價來說，影響不會太大。當然，如果沒有限購， 當下通州市場的價格必然更加驚人！他預計，即便限購繼續(xù)從嚴從緊，但隨著通州利好的持續(xù)落地，市場價格依然會有明顯的上行趨勢。